2018/10/25

【札幌で民泊経営!】条例・規制・新法で必ず押さえたい4つのポイント

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外国人観光客が増加の一途を辿っている近年、「宿泊施設の不足」は大きな課題となっています。また、空き家問題やAirbnbの台頭など「旅館業法」だけでは対応しきれないケースも増えています。

そうした背景から、2018年6月15日に「住宅宿泊事業法(以降、民泊新法)」が施行されました。

旅館業法では、ホテルや旅館・簡易宿所・下宿の営業運営や管理に関するルールを定めている一方、民泊新法では「旅館業法では対応しきれない住宅での宿泊事業」に関する細かいルールを定めています。

・民泊新法にのっとった住宅宿泊事業者として
・旅行業法に従い簡易宿所営業として

「民泊経営」を札幌で始めるにあたっての手続きや運営のポイントになど、詳しく説明していきます。

【ポイント1】札幌で民泊経営をして、実際のところビジネスとして成立するのか?

インバウンド需要から見た札幌の可能性

2015年、北海道における外国人の延宿泊者数は約564.1万泊となっており、前年と比較して45%増加しています。

出典:宿泊旅行統計調査(国土交通省観光庁)
http://www.mlit.go.jp/common/001136323.pdf

中でも札幌市における外国人の延宿泊者数は約309.2万泊で、札幌市を訪れる外国人の24.1%が中国人、22.2%が韓国人、20.9%が台湾人となっています。
この三ヶ国からの訪日観光者数は増加傾向にあり、今後も札幌を訪れる外国人数は増える可能性が高い状況にあります。

出典:2017 年度の来札観光客数の状況について 札幌市
https://www.city.sapporo.jp/city/mayor/interview/text/2018/documents/kankosu.pdf

結論:インバウンド需要からみた札幌の民泊ビジネスのポテンシャルは、高いと言えるでしょう。

国内旅行需要から見た札幌の可能性

2017年、北海道における日本人の延宿泊者数は2298.9万泊となっており、2016年の2283.8万泊からの微増となっています。

出典:施設所在地、宿泊施設タイプ別延べ宿泊者数(日本旅行業協会)
https://www.jata-net.or.jp/data/stats/2018/04.html
https://www.jata-net.or.jp/data/stats/2017/04.html

今後も外国人観光客の増加が続くと、その影響を受けて日本人観光客がホテルの予約を確保できないケースも増えてくるでしょう。

結論:訪日外国人数の増加により宿泊施設が不足。その影響で日本人向けの民泊市場が拡大する可能性あり。

宿泊施設の供給面から見た札幌の可能性

北海道の簡易宿所の稼働率は25.9%ですが、シティホテルの稼働率は約78%、ビジネスホテルは約72%まで上昇しています。このまま訪日外国人数が増えていけば、北海道も東京都・大阪府と同様にホテルだけでは宿泊需要に対応できなくなります。このような状況になった場合、簡易宿所の需要が高まって行くだろうと考えられています。

出典:都道府県別宿泊施設タイプ別客室稼働率(平成27年1月〜12月(確定値))
http://www.mlit.go.jp/common/001136323.pdf

空き家対策として見た札幌の可能性

北海道における「外国人延べ宿泊者数」は564万人泊で、日本の都道府県の中でも3位と高いレベルにあり、まだまだ増加傾向にあります。

北海道の空室率は13.77%となっていて、空室になった場合、新しい借主が見つかるまでは「民泊」で収益をすこしでも増やす。新しい借主が見つかったら「賃貸」で安定収入を得る『ハイブリッド型』の民泊運用を上手く活用して、所持物件の収益性を得て行く事が望ましいです。

出典:総務省「第65回 日本統計年鑑 平成28年」・住宅の建て方別住宅数(都道府県別)(平成25年)
http://www.stat.go.jp/naruhodo/c1data/16_01_stt.html

 1泊10泊15泊30泊
宿泊料¥5,600¥56,000¥84,000¥168,000
変動費用-¥1,288-¥12,880-¥19,320-¥38,640
OTA手数料 (3%)-¥168-¥1,680-¥2,520-¥5,040
代行手数料 (20%)-¥1,120-¥11,200-¥16,800-¥33,600
固定費用-¥14,000-¥14,000-¥14,000-¥14,000
水道光熱費-¥10,000-¥10,000-¥10,000-¥10,000
アメニティ-¥1,000-¥1,000-¥1,000-¥1,000
Wifi-¥3,000-¥3,000-¥3,000-¥3,000
清掃費ゲスト負担ゲスト負担ゲスト負担ゲスト負担
利益-¥9,688¥29,120¥50,680¥115,360

北海道では1LDKの平均家賃が約50,000円(2018年10月23日時点)となっていますので、民泊を通じて1泊5,600円で貸し出した場合、月の半分である15泊分の予約を確保できれば、家賃収入以上に収益をあげることができます。

なお、上記の収益モデルでは手堅く見積もるために一泊単価を5,600円としています。ただし、韓国・海外からの旅行者は2人もしくは多人数で泊まることが多いため、複数人数で宿泊できるベッド数を用意することで、10,000円 / 泊を超えている民泊事業者も数多くいます。
複数人数での旅行者をうまく取りこむことで、さらに高い収益性を狙うことも十分に可能です。

参考サイト:
https://www.homes.co.jp/chintai/hokkaido/city/price/

【ポイント2】札幌で民泊経営をスタートするには?始めるための条件、必要な手続きをご紹介

ここでは、札幌市を例に民泊を始めるために必要な手続きや条件について解説していきます。

札幌市における、主な民泊制度の概要

札幌市で民泊事業を実施する場合は、札幌市の定める条例・独自ルールに従い運営する必要があります。ここでは、札幌市が定める独自のルールを簡単にご紹介いたします。

項目旅館業法
(簡易宿所)住宅宿泊事業法
(住宅宿泊事業者)
許認可等許可届出
申請先札幌市保健福祉局保健所環境衛生課札幌市保健福祉局保健所環境衛生課
住居専用地域での営業不可



※第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域の境界から直線による最短距離が100メートル以内の区域は不可
制限あり



小中学校等の敷地の出入口(正門等)の周囲100 メートルの地域
→授業が行われる日は不可

住居専用地域並びにこれに準ずる地域 
→年末年始を除く平日は不可
営業日数上限なし180日(泊)が上限
手数料20,500円不要
床面積4.95平米以上3.3平米/人 以上の居室
フロント一定要件を満たせば不要

(10分以内の駆け付けなど)
不要
自動火災報知器各市町村の消防署の指導に従う各市町村の消防署の指導に従う

参考サイト:
http://www.city.sapporo.jp/hokenjo/f3seikatu/documents/h30ryokanjourei.pdf
http://www.city.sapporo.jp/keizai/kanko/news2/documents/tebiki.pdf

その他、考慮すべき法律は?

民泊事業を行うにあたり、旅行業法、住宅宿泊事業法以外にも押さえておきたい法律は次の6つになります。

  • 消防法
    民泊もホテル・旅館と同じ消防設備基準が必要です
  • 食品衛生法
    民泊施設で食事を提供する際は届出が必要になります
  • 水質汚濁防止法
    民泊事業者が汚水を処理する場合、水質汚濁防止法に基づく届出が必要
  • 下水道法
    民泊事業者の施設が下水道法の届出対象(旅館業の用に供するちゅう房施設、洗濯施設、入浴施設)となる場合があります
  • 建築基準法
    建物自体の用途変更が必要になる場合があります
  • 都市計画法
    用途地域によっては民泊事業が行えない場合もあります

民泊事業を行うにあたり、様々な法律を考慮し、届出などを行う必要があります。抜け漏れがないように、しっかりと調査して手続きを実施するようにしてください。
民泊事業の届出に関しては、専門家への事前相談をオススメします。

結局どの制度を利用して民泊事業を運営するべきなのか?

エリアによって異なりますが、民泊の需要があるエリアの場合、月々の収益性は
高 民泊 > マンスリー > 通常賃貸 低
という順位づけになるケースが多いです。

こうした地域で、民泊・マンスリー・通常賃貸のいずれか一つに絞り収益を確保したい場合、より効率よく民泊事業を運営するには、最低宿泊日数の制限や年間の宿泊上限日数がない「旅館業法(簡易宿所)」に則していることが重要です。

ただし、簡易宿所は住居専用地域では事業が大変難しく、事業許可が住宅宿泊事業法よりも下りにくいというデメリットがあります。
また営業を始める際に、法律を満たすために数十万円単位の設備投資が必要になってくる場合も少なくありません。

そこで、住居専用地域での収益性を望むのであれば、180日の営業日数上限がある民泊新法に則して、『ハイブリッド型の民泊事業』を行う事をオススメします。

  • 通常賃貸をメインにして、民泊で空室対策を行うハイブリッド民泊
  • 民泊とマンスリー(定期借家賃貸)によるハイブリッド民泊

民泊と通常賃貸の組み合わせのみならず、180日の営業日数を超えた場合は、マンスリーマンションとして定期借家賃貸をする事も出来ます。
https://vacation-stay.jp/contents/minpaku-operation/post-2251/

どの制度を利用するかによって、考慮すべき法律が変わってきます。また必要な届出の手続きも異なってくるので注意が必要です。
運用する物件状況に合わせ、どのように民泊運営を進めていくべきなのか。判断が難しい場合は、専門家に相談するのがよいでしょう。

【ポイント3】民泊を始めた後に、運用コストを減らしつつ売り上げを伸ばすコツ

これまでは「宿泊者需要」や「運営前における法律関連」について説明してきましたが、【ポイント3】では、運営後に高い収益を得ていくコツを説明していきます。

収益をあげる要因は大きく分けて5点あります。

  • 素早いレスポンス、コミュニケーション
  • 写真の質、枚数
  • 施設内設備(Wi-Fiなど)
  • 口コミを集める
  • 高レベルな清潔さ

素早いレスポンス、コミュニケーション

民泊では、宿泊予約からチェックアウトまで、宿泊者と平均10回ほどやりとりをするのが一般的と言われています。

そんな中で、宿泊者がオーナーへ連絡(特に質問)をしたにも関わらず、レスポンスが遅い、またはレスポンスをしていないとなると、宿泊者の不満を生む要因となり、その後のレビューに影響してくる可能性が高くなるため、注意が必要です。

一般的なホテルの客室には通常、フロントへ繋がる電話があり、聞きたいことがあれば電話一本でフロントスタッフが対応してくれます。
けれど、電話を掛けても誰も出なかったら「なんだ、このホテルは!?」と不信感を抱くはず。
こうしたケースは、民泊においても同じことが言えます。

一方、連絡をしてすぐに対応してくれるホテルであれば満足度は高まります。
宿泊者からの評価を高めていくには、問い合わせに対する返信の速さは、マストと言ってもいいでしょう。

写真の質、枚数

写真の枚数や画質は、宿泊者の予約において大きな影響を及ぼします。
重要なポイントは以下の3点です。

  • 施設写真は30枚以上掲載
  • 写真の解像度を高くし、鮮明なものを用意
  • アピールポイントを必ず明記する

エクスペディア社によると、宿泊者が施設選択をするにあたり、自分自身がそのホテルにいることが想像できるかが重要であると発表しています。
宿泊施設を選ぶ際、宿泊価格が大きく影響するのはもちろん、写真で見た宿泊施設の内覧や雰囲気も予約決定に関わってきます。

このことから、施設写真ページを掲載する際には、単に多くの写真を掲載するのではなく、お客様目線に立ち、どの写真をどういった順番で表示させたら宿泊者が「泊まりたい」と思うかを考えることが大切です。
また、解像度の高い鮮明な写真を掲載することで、宿泊者が実際に宿泊したときの様子をイメージできることもポイントとなります。

施設内設備(WiFiなど)

訪日外国人は、ネット環境に制限がある場合がほとんどです。そのため、Wi-Fiは必須設備と言えます。
宿泊施設の環境に加え、Wi-Fiの有無が予約率に直結しますので、必ず設置しましょう。

置き型Wi-Fiルーターを設置する方もいますが、訪日外国人は宿泊施設よりも、外出時にネットを使用するケースが圧倒的に多いため、様々なニーズに対応できる「ポケットWi-Fi」がおすすめです。Wi-Fiを持ち運びできるとことは、宿泊者にとって大変大きなメリットとなります。

また、自前の充電器が日本では対応していないケースもあるため、iPhoneやAndroidの充電器を設置するのも大きなメリット。ただ、無くなりやすい物でもあるため、紛失防止の対策をしておくことも大切です。

口コミを集める

各社ホテルサイトには、数多くの施設が掲載されています。その中でより多くの予約を獲得していくため、「良い口コミ」を集めることは大変重要です。

例えば、同ランクの2つのホテル予約で悩んでいたとします。1つは「口コミが多く、評価が高いホテル」、もう1つは「口コミがほとんどないホテル」だったとき、あなたなら、どちらのホテルを予約したいと思いますか?

極端な例かとは思いますが、口コミはユーザーの声が反映される唯一のコンテンツ。見ず知らずの土地、場所に泊まる宿泊者にとってはとても重要な情報源と言えます。

様々な情報が飛び交い飽和している時代だからこそ、施設側からの一方通行の情報発信よりも、利用者の口コミ情報の方が、断然信ぴょう性があるのです。

では、どのようにして口コミを集めるのがいいのでしょうか?

  1. 宿泊費を落として予約数アップを狙う
  2. チェックアウト後に口コミの書き込みを促す
    この方法が一番効率的と言えます。

価格を下げると一時的に収益が落ちてしまうものの、予約数を多く獲得できるため、口コミ数が格段に上がります。口コミ数が多くなれば、予約率も徐々にですが上がっていきます。
長期的に見れば、口コミの効果はどんどん高まるため、オープン時の広告宣伝費だと思って、ここは割り切りましょう。

もちろん中には口コミを書いてくれない宿泊者もいますので、筆記のアンケートを用意して置くのもオススメです。
一定数収集できたら、口コミシートを写真に撮り、施設写真の中に追加します。これも他の施設との差別化となるので有効的です。

高レベルな清潔さ

施設の清潔さは、言うまでもなく重要です。

  • 髪の毛の付着
  • 水回りの水垢
    この2点は非常によくあるクレームです。

クレンリネスが損なわれていることは、最悪の評価に繋がるため、施設全体の評価を落とし兼ねません。十分注意をしていきましょう。
使用されていないと思っていた食器が、実は前の宿泊者が使用しており、気が付かずにクレームになったケースも度々発生しています。また、注意をしていても、「髪の毛が落ちてしまった」「静電気で髪がリネンに付着してしまっていた」などが原因でのクレームに繋がることもあります。

上記はよくある事例ですので十分注意したいところです。

【ポイント4】札幌の民泊運用の事例

札幌の民泊・宿泊施設

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